نموذج من عقد هبة شقة – ملكية الطبقات – بقلم عدل الإشهاد بتونس الأستاذ خالد المؤدب

بقلم الأستاذ خالد المؤدب – عدل إشهاد بتونس 

ملكية الطبقات  – نموذج من عقد هبة شقة

نظم المشرع  التونسي ملكية الطبقات  بالفصول من 85 إلى 102 من مجلة الحقوق العينية.

أن ملكية الطبقات  تتميز بازدواج نظام الملكية حيث  نجد الملكية المفرزة و الملكية المشتركة , حيث يكون للمالك  جزء مفرز يتمثل في شقة إذا كانت العمارة تتكون من طوابق و في كل طابق يوجد أكثر من شقة , كما يمكن أن يتمثل الجزء المفرز في طابق كامل إذا كان كل طابق في العمارة يتكون من شقة واحدة.

كما يمكن أن يتمثل الجزء المفرز في متجر أو مستودع أو غيره أسفل العمارة .

والى جانب هذا الجزء المفرز ,  فالمالك يملك في نفس الوقت أجزاء مشاعة  ذات المنفعة المشتركة مع باقي مالكي العمارة , وهي أجزاء معدة للاستعمال الجماعي المشترك.

والأجزاء المشتركة حسب الفصل 85 م ح ع  تتمثل في أجزاء المباني  وكذلك الأراضي والمساحات والفضاءات والممرات والمعابر والتجهيزات والقنوات وبيوت الحراسة والمصاعد والمدارج والسطوح والصحون وغيرها من الأجزاء والعناصر المخصصة لاستعمال أو لمنفعة كافة الشركاء أو بعضهم ما لم ينص على خلاف ذلك بسند التملك .

و يخضع جميع المالكين بالعمارة  وكل من انجر له حق منهم في العقار, لنظام الاشتراك في الملكية  في إطار ملكية الطبقات , و هو النظام الذي يتضمن  تفصيل و تحديد و تشخيص الأجزاء المشتركة  , و يضمن حسن الانتفاع بالعقار المشترك و حسن إدارته ( الفصل 90 م ح ع ).

و لكل مالك أن يستعمل الأجزاء المشتركة فيما أعدت له على أن لا يحول دون استعمال باقي المالكين لحقوقهم ( الفصل 87 م ح ع ).

و نظام الملكية المشتركة يقع إعداده طبق نظام نموذجي يصادق عليه بأمر بناء على اقتراح من الوزير المكلف بالشؤون العقارية.

وقد صدر الأمر عدد  1646  لسنة 1998 المؤرخ في 19 أوت 1998 المتعلق بالمصادقة علي النظام النموذجي للاشتراك في الملكية لعمارة أو مجموعة من العمارات أو المركبات المحتوية علي أجزاء مشتركة .

و يحدد هذا الأمر الإحكام العامة التي يتجه و ضعها صلب النظام و التي لا يقبل الاتفاق على خلافها.

فهي تعتبر أحكام آمرة وملزمة لكافة المالكين يجب الالتزام بها  كحسن  إدارة الأجزاء المشتركة  والمشاعة وعدم استعمالها  لغير ما أعدت له  والمساهمة في مصاريف إدارتها

( راجع ,  عماد الرياحي – الملكية المشتركة في نظام ملكية الطبقات – مجلة الإخبار القانونية – عدد 226/227 أكتوبر 2016).

ولكل مالك في إطار ملكية الطبقات أن يتصرف في جزئه الخاص , فالمالك للشقة يمكنه أن يتصرف فيها بأي نوع من أنواع التصرفات القانونية حيث يمكنه التفويت فيها بالبيع أو بالهبة.

ويجدر التنبيه انه على محرر العقد أن ينص  صلب عقد التفويت في الشقة على الجزء المفرز و على الأجزاء المشاعة  ذات المنفعة المشتركة , حيث اقتضى الفصل 100 م ح ع في الفقرته الأولى أن كل تفويت أو قسمة أو إنشاء حق عيني يتعلق بموضوع الرسم المفرز يشمل قانونا ما يتبعه من حقوق على الاجزاء المشتركة .

والمشتري في العقد البيع أو الموهوب له في عقد الهبة يحل بقوة القانون محل المالك الأصلي (البائع أو الواهب ).

وإذا كان للمالك الحق في بيع الجزء المفرز أو هبته , فله الحق ايظا في رهنه  و كرائه , إلا انه لا يمكن تقسيم الجزء الواحد المفرز إلا بترخيص من نقابة المالكين بالأغلبية المنصوص عليها بالفصل 91 م ح ع مع مراعاة القوانين والتراتيب العمرانية الجاري بها العمل .

ويجدر التنبيه انه لا شفعة في ملكية الطبقات.

*** و نعرض عليكم فيما يلي نموذجا من عقد هبة شقة حسب المعطيات التالية :

السيدة  ” بلقيس ”  تملك شقة مساحتها 120مم بما يعادل 120 جزء موضوع الرسم العقاري عدد******* تونس .

و ترغب في هبة  كامل الشقة لابنتها ” هيفاء ”  .

اطلع عدل الإشهاد على الرسم العقاري للوقوف على حالته القانونية, فاتضح انه لا يوجد أي مانع قانوني للتحرير.

وتبين له أن المالكة هي في نفس الوقت شريكة في الملك على الشياع بنسبة 30762/3420 جزء  , يمثل السهم المشاع الخاص بالشقة المذكورة  في الملك المسمى “…..” موضوع الرسم العقاري عدد ******* تونس المتكون من أجزاء العقار الباقية مشتركة و مشاعة بعد استخراج الشقق ذات الملكية الخاصة.

كما وقع التنصيص بالرسم أن كل مالك لشقة يخضع وجوبا لنظام الاشتراك في الملكية والذي يخضع له كذلك جميع مالكي الشقق أو من انجر له الحق منهم أو ورثتهم أو المحالة إليهم تلك الشقق و ذلك طبقا لأحكام مجلة الحقوق العينية  و خاصة الفصول من 85 إلي 102.          

عقد هبة

الحمد لله ، نحن الأستاذ …………………صاحب بطاقة تعريف وطنية عدد …………….. والأستاذ ……………صاحب بطاقة تعريف وطنية عدد……………..عدلا الإشهاد بدائرة قضاء المحكمة الابتدائية ب………………. حضر لدينا بمكتبنا الكائن ب.. ……………………… 

أولا : السيدة  “بلقيس…. ”  تونسية الجنسية مولودة في …./…../…… بتونس مهنتها ………….. عنوانها ………………….. صاحبة بطاقة تعريف وطنية عدد ………………… صادرة بتاريخ  …/…./……. بوصفها طرفا أولا واهبة.

 وثانيا: إبنتها,  السيدة ” هيفاء….. ”  تونسية الجنسية مولودة في ……./…../…… ب……… مهنتها ……………………….. عنوانها ……………………….. صاحبة بطاقة تعريف وطنية عدد ………….. صادرة بتاريخ ……/…../….. بوصفها طرفا ثانيا موهوبا لها.

 و بعد الاطلاع على الرسم العقاري عدد ********* تونس  وإشعار الطرفان  بحالته القانونية و بعدم وجود أي  مانع قانوني للتحرير,تم الاتفاق و التراضي بينهما على ما يلي:

الفصل الأول : وهبت السيدة ” بلقيس……. ” المذكورة كطرف أول , تحت كافة الضمانات الفعلية والقانونية , لإبنتها  ” هيفاء …. ” المذكورة كطرف ثاني , والتي رضيت بذلك, جميع العقار المسمى “…………..” والمتمثل في شقة عدد ….بالطابق الثاني  من العمارة ….الكائنة بإقامة……..حي……..تونس , موضوع الرسم العقاري عدد ********* تونس والمجزأ إلى 120 جزء, وتشمل الهبة أيضا جميع 30762/ 3420 جزء التي تمثل الأجزاء المشتركة والمشاعة التابعة لهذا الرسم في العقار موضوع الرسم العقاري عدد ********* تونس .

الفصل الثاني : حضرت الموهوب لها  السيدة  “هيفاء …….”  وصرحت أنها قبلت العقار الموهوب و رضيت به و تسلمته و حازته الحوز الفعلي و الحيني.

 الفصل الثالث : حدد الطرفان قيمة العقار الموهوب بما قدره ……….. دينارا.

 الفصل الرابع: انجرت الملكية للواهبة بمقتضى كتب خطي حرره الأستاذ …………. المحامي مؤرخ في …./…./…… مسجل بالقباضة المالية بالدندان في …./…../….. صحيفة ………..عمود …………… موضح بكتب خطي حرره المحامي المذكور مؤرخ في ………………مسجل بالقباضة المالية ب………. في …../…../……عدد الوصل ……. عدد التسجيل …………….

الفصل الخامس : أدلت المتعاقدان بشهادة إبراء صادرة عن القباضة المالية ب ……….تفيد خلاص جميع الاداءات البلدية المستوجبة على العقار الموهوب عن سنة ……… وما قبلها.

الفصل السادس : تحمل مصاريف هذا العقد من تحرير وتسجيل وترسيم على الموهوب لها.

الفصل السابع : تخضع الموهوب لها لنظام الاشتراك في الملكية في اطار ملكية الطبقات طبقا لاحكام مجلة الحقوق العينية وخاصة الفصول من 85 الى 102.

الفصل الثامن: يعفى الطرفان السيد حافظ الملكية العقارية من اعتبار الوصف و التحديد و التشخيص و من كل عبارة زائدة قد تحول دون الترسيم و يطلبان منه ترسيم الهبة لفائدة الموهوب لها.

 و حرر العقد  بتاريخ الساعة ….. يوم……………شهر……………سنة…………..الموافق ……………..هجري .

 وتليت عليهما المسودة علنا فصادقتا وأمضيتا.  واقتطعت فيه بطاقة نقل عدد ……. وسجل بالقباضة المالية ب……….. في ……/…../…….وصل عدد ……………..و رسم بدفتر المسودات تحت عدد …………. صحيفة ………… وخرج مطابقا لأصله من دفتر العمل أجره طبق القانون و الله ولي التوفيـــــــــــق .

الأستاذ ……………                                              الأستاذ……………