احدث المقالات

سند الملكية (تعريفه – شروط تسليمه – الآثار المترتبة عند تسليمه) إعداد : حافظ الكبير المتفقد المركزي للملكية العقارية بالكاف

سند الملكية

(تعريفه – شروط تسليمه – الآثار المترتبة عند تسليمه)

إعداد : حافظ الكبير ** متفقد مركزي للملكية العقارية بالكاف

arvologo2

1- مقدمة:

إن حق الملكية هو من الحقوق المقدسة التي ضمنها وكفلها الدستور وذلك لأهميتها المعنوية والإقتصادية. وفي هذا الإطار سعى المشرع إلى مزيد حمايتها وذلك بإصداره لمجلة الحقوق العينية في 12 فيفري 1965 التي نظمت كل المسائل المتعلقة بالحقوق العينية والتسجيل العقاري متبنية نظام الإشهار العيني في جل مبادئه.

غير أن نظام التسجيل العقاري وفي مراحل تطبيقه اتضح به الكثير من الثغرات التي أدت إلى جمود العقارات وبالنالي الرسوم العقارية المتعلقة بها ويتجلى ذلك في عدم تطابق الحالة الإستحقاقية للعقارات المرسمة ميدانيا مع وضعها القانوني بالسجل العقاري. مما إستوجب تدخل المشرع في عدة مناسبات لوضع بعض الإصلاحات لغاية الرفع من حالة الجمود التي اتسمت بها بعض الرسوم العقارية والمتعلقة بعقارات مسجلة، أولها إصدار القانون عدد39 لسنة 1992 المؤرخ في 27 أفريل 1992 المتعلق بتحيين الرسوم العقارية وتخليصها من الجمود من خلال إحداث لجان جهوية نظم القانون كل المسائل المتعلقة بها وضبط كل الهياكل المتداخلة معها عهدت لها مهمة تحيين الرسوم العقارية وتخليصها من الجمود بكل ولاية يليها القانون عدد37 لسنة 1995 المؤرخ في 24 أفريل 1995 المتعلق بالتمديد في مفعول الأحكام الإنتقالية المرتبطة بتحيين الرسوم العقارية إلى جانب العديد من التنقيحات التي لها صلة بالموضوع وصولا إلى الخدمة الجديدة التي أضافها القانون عدد 10 لسنة 1995 المؤرخ في 23 جانفي 1995 والمتعلق بتنقيح بعض فصول مجلة الحقوق العينية وخاصة منها الفصل 364 إلى جملة الخدمات التي تسديها إدارة الملكية العقارية للمتعاملين مع السجل العقاري وتتمثل الخدمة الجديدة في تسليم سند ملكية لكل مالك.

2- تعريف سند الملكية :

ليس المقصود بسند الملكية الحجة أو الكتب بمعتى الصك الناقل للملكية وإنما المقصود بسند الملكية الوثيقة الإدارية التي تسلمها إدارة الملكية العقارية في إطار الخدمة الجديدة التي أقرها القانون عدد10 لسنة 1995 وضبط الأمر عدد462 لسنة 1998 المؤرخ في 23/02/1998شكلها محتواها مضمونها ونسختها. وتتضمن هذه الوثيقة أهم البيانات الثابتة بالرسم العقاري وتتميز بقوة إثباتها لحق الملكية حيث تظل صالحة لتداول الحق إلى حين إلغائها        أو تعويضها.

فسند الملكية هو وثيقة إشهارية لحالة إستحقاقية وقانونية ثابتة لعقار موضوع رسم عقاري معين يخضع للمفعول المنشىء للترسيم وأي تغيير في الحالة الإستحقاقية والقانونية لا يتم إلا بتسليم سند الملكية وتسلم للمالك الإصلي دون سواه على عكس شهادة الملكية التي هي شهادة تشهر الحالة الإستحقاقية والقانونية لعقار موضوع رسم عقاري معين في تاريخ تقديم مطلب في الغرض وتسلم لكل طالب لها

3- شكل محتوى ومضمون سند الملكية وصفة من تسلم له:

حدد الأمر عدد 462 لسنة 1998 المؤرخ في 23/02/1998 شكل محتوى مضمون ونسخة سند الملكية المنصوص عليه بالفصل 364 من مجلة الحقوق العينية حيث يتم إعداد هذه الوثيقة على مطبوعة كرتونية خاصة للغرض وفق نموذج معين تحتوي على البيانات التالية: – رقم المطبوعة – إسم العقار وعدده الرتبي بالسجل العقاري وموقعه ومحتواه ومساحته وعند الإقتضاء عدد القطع المكونة له وتجزئته – تاريخ إقامة الرسم العقاري والمراجع المعتمدة في ذلك وهي عدد وتاريخ الحكم بالتسجيل. عدد الرسم الأم الأصلي عند تحوير أو إستخراج قطعة منه. – إسم المالك صاحب الحق، لقبه، حرفته، مقر إقامته، جنسيته، تاريخ ومكان ولادته، عدد بطاقة تعريفه الوطنية أو وثيقة هويته إن كان شخصا طبيعيا وإذا كان شخصا إعتباريا فإنه يتعين ذكر بيان شكله القانوني وإسمه ومقره الإجتماعي وممثله القانوني مع عدد ترسيمه بدفتر السجل التجاري إن كان شركة تجارية وتاريخ التصريح بتكوينها ومراجع نشر المضمون المتعلق بالتصريح بالرائد الرسمي وأي بيان آخر يسهل التعريف بها إن كانت جمعية. كما تتضمن أيضا وثيقة سند الملكية نسبة إستحقاق المالك عند الإقتضاء مع بيان مراجع إنشاء الحق وتسجيله وترسيمه – الإرتفاقات المتعلقة بالعقار والتحملات الموظفة عليه.

يسلم سند الملكية لكل مالك بناء على طلبه ويجب أن يكون السند مطابق للبيانات الثابتة بالرسم العقاري مؤرخ وممضى ومصادق عليه من طرف حافظ الملكية العقارية أو من ينوبه بتفويض في الغرض ويعوض السند بآخر محين عند إدراج أية عملية عقارية يكون المالك أحد أطرافها ويتولى السيد حافظ الملكية العقارية إلغاء السند القديم بوضع عبارة ملغى عليه.وعند ضياع أو تلف سند الملكية تقوم إدارة الملكية العقارية بتسليم نسخة منه للمالك مشهود بمطابقتها للأصل وتقوم مقامه بناء على طلب منه بعد الإستظهار بما يفيد توليه إشهار حالة الضياع أو التلف مع التنصيص بهامش الرسم على تسليم السند أو نسخة منه.

ولئن تدخل المشرع في ضبط أهم القواعد المنظمة للسند من حيث الشكل المحتوى المضمون ومن له صفة الحصول عليه إلا أنه ترك باب الجوانب الإجرائية المتعلقة بشروط وكيفية التسليم والآثار المترتبة عنه لإدارة الملكية العقارية.

4- شروط تسليم سند الملكية : 

وتتعلق هذه الشروط بالرسوم العقارية الخاضعة لإجراء السند وبصفة من له الحق في تسلمه.

أسند الملكية يسلم في الرسوم العقارية المحينة

والمغزى من عبارة محينة لوجود عدد هام من الرسوم العقارية التي تشكو حالة من الجمود إذ أقر المشرع بصفة ضمنية أن تسليم سند الملكية لا يكون إلا في الرسوم المحينة وحصر الرسوم المحينة حسب الفصل الثالث من القانون عدد34 لسنة 2001 المؤرخ في 17/04/2001 المتعلق بتحيين الرسوم العقارية أن الرسوم المحينة هي :

  • الرسوم المقامة تنفيذا لأحكام بالتسجيل بعد إجراء العمل بالقانون عدد30 لسنة 1998 المؤرخ في 28/04/1998 المتعلق بالتمديد في الأحكام القانونية المرتبطة بتحيين الرسوم العقارية.
  • الرسوم التي تم تحيينها تطبيقا لأحكام القانون عدد34 لسنة 2001 أي التي صدرت بشأنها قرارات في ختم إجراءات التحيين من طرف المحكمة العقارية.

وبصفة عامة تتمثل الرسوم العقارية المحينة والخاضعة لإجراء السند هي تلك المقامة في ظل تنفيذ أحكام التسجيل بداية من تاريخ سريان القانون عدد 30 لسنة 1998 والرسوم المستخرجة منها وتلك المحينة في ظل أحكام القانون عدد34 لسنة 2001.

فتبعا لأحكام هذه القوانين فإن الرسوم العقارية المقامة تنفيذا لأحكام تسجيل صادرة بداية من 28/04/1998 والرسوم المستخرجة منها سواء تمت هذه الإستخراجات على إثر مقاسمة أو معاوضة أو إنتهاء عملية تقسيم أو اقتطاع تعتبر رسوم محينة وبالتالي خاضعة لمبدأ المفعول المنشىء للترسيم ولإجراء تسليم السند في شأنها. شأنها شأن الرسوم المقامة في ظل أحكام القانون عدد34 لسنة 2001 إذ يتم التصريح بتحيينها من قبل المحكمة العقارية إذا شمل التحيين كامل الرسم العقاري أو إذا ترتب عنه إستخراج لرسم جديد عملا بأحكام الفصل 23 من القانون المذكور. وبناء على قرار المحكمة العقارية يمكن إعتبار الرسم المحين وبالتالي إخضاعه لمبدأ المفعول المنشىء وتسليم سند الملكية في شأنه. كما أن وعملا بقاعدة الفرع يتبع الأصل فإن الرسوم العقارية المستخرجة من رسوم محينة في ظل أحكام القانون عدد34 لسنة 2001 تعتبر محينة هي أيضا وتنطبق القاعدة على جميع سلسلة الرسوم العقارية المتفرعة عن بعضها البعض من رسم أصلي محين.

ولا تعتبر رسوم عقارية محينة وبالتالي غير خاضعة لمبدأ المفعول المنشىء ولا تسلم في شأنها سندات ملكية هي تلك الرسوم المحورة و الرسوم الغير المحينة على معنى أحكام القانون عدد34 لسنة 2001.

     بصفة من له الحق في تسلم سند الملكية :

لقد نص الفصل 364 جديد من مجلة الحقوق العينية يسلم لكل مالك أصلي أو لمن ينوبه بصفة قانونية ومباشرة بشبابيك إدارة الملكية العقارية سند ملكية مطابق للبيانات الثابتة بالرسم العقاري ممضى ومصادق على صحته من حافظ الملكية العقارية ومرد ذلك هو ان ماسك السند هو مالك العقار الذي له حق التعامل مع الغير بخصوصه مما يدعو للإطمئنان إلى إبرام كل العمليات العقارية مع هذا المالك كما ان تسليم السند مؤسس ليس على مجرد التملك الطاهر وإنما أيضا على التملك الحقيقي الذي لا يمكن أن يكون عرضة للإنقراض أو الزوال . ويتحتم إرجاع هذا السند المسلم وتقديمه مع الوثائق بمناسبة كل عملية ترسيم لاحقة تتعلق بالرسم العقاري المعني به ليلغى ويعوض بسند جديد محين وعدم الإدلاء به يحتم على إدارة الملكية العقارية رفض مطلب الترسيم المقدم ودعوة المودع بالإستظهار به وذلك وفق مقتضيات الفصل 401 من مجلة الحقوق العينية الذي استثنى الأحكام القضائية والصكوك الإدارية المقدمة للترسيم حيث تتولى إدارة الملكية العقارية عملية الإلغاء الوجوبي للسند القديم مع إعلام المالك بضرورة إرجاعه في أجل شهر من تاريخ توصله بالإعلام مضمون الوصول  ، وإذا ما تبين وثبت ضياع أو تلف سند الملكية لا تسلم نسخة منه إلا بعد نشر مضمونه بالرائد الرسمي للجمهورية التونسية وبصحيفة يومية وذلك بعد مضي شهر من تاريخ النشر.

 وتأسيسا لما تقدم فسند الملكية لا يسلم إلا بعنوان حق الملكية دون سواه من الحقوق الأخرى التي يتم التنصيص عليها صلبه وهو ما يترتب عنه إقتران تسليم السند بمجموعة من الضوابط من حيث موضوعه والبيانات المدرجة به كإقتران تسليم السند بحق الملكية دون غيره من الحقوق الأخرى العينية، مثل الإنتفاع والإستعمال والسكنى، إقتران تسليم السند بترابط الملكية الأصلية بالملكية التبعية مثل ملكية الطبقات التي تمثل مزيجا بين الملكية المفرزة والملكية المشاعة، .إقتران تسليم سند الملكية بكل حقوق ملكية المالك صلب رسم معين ويتجلى ذلك في إدراج كل الحقوق التي إنجرت للمالك بالسند على التعاقب وفقا لمراجع ترسيمها بنفس سند الملكية إذا ما تعددت إنجرارات الملك واختلفت كانجرارات بالشراء ثم بالهبة ثم بالإرث، إقتران تسليم السند بعنوان كامل الحقوق موضوع الرسم العقاري ويتجلى ذلك عند قبول وفاة مالك العقار وماسك السند حيث يجب مطالبة الورثة بتحديد الأجزاء المشاعة الراجعة لكل وارث لغاية إعداد سند ملكية بعنوان كل واحد من الورثة ذلك أن ترسيم الوفاة بدون تحديد المنابات الراجعة لكل وارث ينجر عليه عدم إمكانية تسليم سندات للخلف العام في حين أن المورث كان ماسكا للسند.، إقتران تسليم السند بالتنصيص صلبه على التحملات والإرتفاقات الموظفة على العقار أو لفائدته بعنوان كل حق ملكية وذلك تكريسا لمبدأ تبعية التحملات والإرتفاقات للحقوق الموظفة عليها أو المستفيدة منها.

5- كيفية إعداد السند:

لقد أوكل المشرع للإدارة الملكية العقارية الإجراءات الترتيبية والحمائية لكيفية إعداد السند ومتابعته في طور إنجازه وصولا لتسليمه للمالك مع ضرورة المحافظة على خصائصه واحترام الضوابط المتعلقة به شكلا ومضمونا والتي نصت عليها مختلف القوانين والأوامر في الغرض من حيث شكل السند والبيانات الواجب إدراجها به وهي البيانات المتعلقة بالعقار، البيانات المتعلقة بالمالك، البيانات المتعلقة بالحق، البيانات المتعلقة بالتحملات والإرتفاقات الموظفة لفائدة الحق أو عليه أو بعنوان كامل العقاروالبيانات المتعلقة بمرجعية وتوثيقية الوثيقة.

ويبدأ إعداد السند من الأعمال التحضيرية التي تقوم بها إدارة الملكية العقارية للشروع في تسليمه وذلك بضبط الرسوم العقارية المتعلقة بكل سند على أن تكون هذه الرسوم محينة وخاضعة لإجراء تسليم السند، إعداد مدونات سندات الملكية الخاصة بكل مالك في رسم عقاري معين، متابعتها في مراحل إعدادها من طرف كافة الأطراف المتداخلة للتثبت من مدى صحة البيانات المدرجة بها وصولا إلى الرقن النهائي ومقابلتها مع المدونة للتأكد من صحتها والتسليم المباشر وفق شروط معينة في الغرض.

ويتم تسليم السند للمالك بناءا على مطلب في الغرض من المعني بالأمر وتختلف المطالب باختلاف إجراءات تلقيها وترد مطالب سندات الملكية على إدارة الملكية العقارية إما تبعا لمراسلة الإدارة المالك الأصلي والتي بمقتضاها تدعو فيه المعني بالأمر إلى تسلم السند أو في إطار مطلب ترسيم يتعلق برسم سلم في شأن الحق المتعامل عليه سند أو تبعا لمطلب تعويض نتيجة لضياع أو تلف سند الملكية المسلم أو على إثر العثور عليه بعد أن تم التصريح بضياعه أو تلفه أو على إثر ترسيم أحكام قضائية أو صكوك إدارية أو على إثر إصلاح لبيانات مدرجة بالسند المسلم .

وعند إحداث أو إلغاء أو تعويض لسند وتسليمه، على إدارة الملكية العقارية توثقة ذلك بمختلف أوجه التوثيقات بداية من توثقة إخضاع الرسم لإجراء السند إلى توثقة تسليم السند في حد ذاته، لما تكتسي عملية التوثيق من أهمية بالغة وما يترتب عنه من مسؤولية المتسلم وصاحب السند والإدارة. ويجد هذا التوجه تبريره في خصوصية السند كوثيقة تداول لحق قد ينجر عن مسكها ممن ليس له الصفة آثار قانونية قد تعكس سلبا على وضعية الرسم العقاري إضافة للإجراءات المعقدة والمعتمدة التي فرضها القانون عند المطالبة بنظير منه في حالة الضياع أو التلف وما لتسليم السند من طرف صاحبه للغير من آثار مترتبة عنه.

6- الآثار المترتبة عن تسليم السند:

هناك حالتين يسلم فيها المالك الأصلي وماسك السند لسنده وهي عند التحرير أو عند الترسيم ويترتب عن تسليمه في الحالتين آثارا .

  • فالآثار المترتبة عن تسليمه عند التحرير وجوبية محرر العقد التنصيص صلب الصك المقدم للترسيم على عدد سند الملكية وتاريخه إن سبق تسليمه وهي البيانات الوجوبية التي يترتب عن عدم ذكرها بالصك أو عدم تطابقها مع البيانات المدرجة بالرسم العقاري شرعية رفض مطلب الترسم المودع .
  • الآثار المترتبة عن تسليم السند عند الترسيم: فحرصا على جعل السند وثيقة تداول للحق تعكس البيانات الثابتة بالرسم العقاري فقد أحاطه المشرع بإجراءات ضمانية وحمائية كافية عند المطالبة باستخراج نسخة منه كما فرض على الإدارة المطالبة باسترجاعه والتنصيص على إلغائه وذلك تجنبا لإمكانية مسك المالك لأكثر من سند بعنوان حق واحد، حيث أوجب المشرع على إدارة الملكية العقارية رفض أي مطلب مودع للترسيم في كل عملية إرادية صادرة عن المالك ماسك السند عند عدم الإدلاء به ضمن الوثائق المقدمة في صورة ما اتضح أنه سبق تسلمه. كما أنه فرض عليها مطالبة المالك بإرجاع السند عند إدراج أي عملية بناء على مؤيدات غير صادرة عن إرادته مثل الأحكام القضائية والصكوك الإدارية.

وتجدر الإشارة أنه عند رفض مطلب ترسيم مرفوق مؤيداته بسند ملكية فإن المراسلة بالرفض يجب أن توجه إما لطالب الترسيم إذا ما قدم مطلب الترسيم مباشرة لدى شبابيك إدارة الملكية العقارية أو لمحرر الصك في صورة الإحالة من وجهة أخرى على ان تكون المراسلة مضمونة الوصول مع الإشهاد بالتسلم.

خلاصة القول فسند الملكية ليس مجرد وثيقة إدارية كما أن تسليمه ليس مجرد خدمة جديدة أضافها المشرع إلى جملة الخدمات التي تسديها إدارة الملكية العقارية للمتعاملين معها ومع الرسم العقاري بل إن فكرة إنشاء السند تتعدى ذلك لتدعم حقوق المالك المرسم وتجنب كل محاولات الغش وعملية البيع مرتين لنفس العقار وهذا ما أوجب وضع وضبط عدة إجراءات وقواعد عند إحداثه ومتابعته وتوثيقه وتعويضه  ورتب عنه آثارا عند عدم الإستظهار به عند الطلب.   

————————————————————————————————–

مقال من إعداد : حافظ الكبير ** متفقد مركزي بالإدارة الجهوية للملكية العقارية بالكاف

image_print

تصنيفات: القانون العقاري,المكتبة القانونية,جديد الاصدارات,قسم القانون الخاص