احدث المقالات

الإجراءات والقواعد المتبعة في دراسة مطالب ترسيم الإنذارات القائمة مقام عقل عقارية – إنجاز : حافظ الكبير متفقد مركزي بالإدارة الجهوية للملكية العقارية بالكاف

الإجراءات والقواعد المتبعة في دراسة مطالب ترسيم الإنذارات القائمة مقام عقل عقارية

إنجاز : حافظ الكبير

متفقد مركزي بالإدارة الجهوية للملكية العقارية بالكاف

arvologo2

إن دراسة مطالب ترسيم الإنذارات القائمة مقام عقل عقارية تستوجب :

أولا :  معرفة الوثائق المطلوبة لإتمام ترسيم إنذار قائم مقام عقلة عقارية

ثانيا :  معرفة مضمون هاته الوثائق وجوهرها ومدى تطابق بياناتها ببعضها وبالبيانات المنصوصة

        بالرسم العقاري.

ثالثا:   تأثير الترسيمات السابقة بالرسم العقاري على دراسة مطالب ترسيم العقل العقارية.

رابعا:  كيفية الإجابة عن مطالب ترسيم الإنذارات وآجالها.

خامسا: الآثار المترتبة عن ترسيم الإنذارات القائمة مقام عقل عقارية.

  • الوثائق المطلوبة لإتمام ترسيم إنذار قائم مقام عقلة عقارية

فالوثائق الواجب تقديمها والإدلاء بها ضمن ملف ترسيم إنذار قائم مقام عقلة عقارية هي:

  • محضر إنذار قائم مقام عقلة عقارية، نظرا إلى أن العقلة التنفيذية للعقارات المرسمة لا تجري إلا بإنذار يبلغ إلى المدين بواسطة عدل منفذ طبقا لأحكام الفصل 452 من مجلة المرافعات المدنية والتجارية، فإنه من اللازم أن يقدم طالب الترسيم محضر إنذار سواء كان أصلا أو نسخة منه مطابقة للأصل ويجب أن يكون هذا الإنذار مسجلا لدى إحدى القباضات المالية مثل سائر الصكوك المقدمة للترسيم.

كما يشترط أن يبلغ هذا الإنذار إلى السيد حافظ الملكية العقارية خلال التسعين (90) يوما من تاريخ توجيه الإنذار إلى المدين طبقا لأحكام الفصل 453 من مجلة المرافعات المدنية والتجارية المذكورة. وإذا وقع طلب ترسيم إنذار دون الإدلاء بهدا الإنذار فإن المطلب يبقى دون موضوع كما أن عدم إحترام الأجل المذكور يؤدي إلى رفض مطلب الترسيم.

  • السند المرسم، حيث تجري العقلة التنفيذية بمقتضى سند تنفيذي أو سند مرسم طبقا لأحكام الفصل 451 من مجلة المرافعات المدنية والتجارية، فإذا كان السند المعتمد عليه في إجراء العقلة هو سند مرسم أي رهن عقاري مرسم لفائدة العاقل فيكفي التنصيص عليه بمحضر الإنذار .

  • السند التنفيدي، حيث إذا كان السند المعتمد عليه في إجراء العقلة هو سند تنفيذي فإنه يتجه الإدلاء بنسخة من هذا السند سواء كانت تنفيذية أو مجردة وسواء كانت نسخة أصلية أو مطابقة للأصل.   

ويكون هذا السنذ إما حكما أو إذنا بالدفع قابلا للتنفيذ أي ان يكون نهائي الدرجة أو إبتدائي محكوم بتنفيذه معجلا أو وقتيا أو إبتدائي لم يقع إستئنافه حسب شهادة في عدم الإستئناف يدلى بها أيضا في الغرض.

كما يمكن أن يكون هذا السند بطاقة تنفيذية وهي بطاقة جبر أو إلزام على إستخلاص ديون عمومية تكون صادرة طبقا لأحكام الفصل 21 من مجلة المحاسبة العمومية.

كما يمكن أن يكون السند أيضا بطاقة إلزام صادرة عن السيد المكلف العام بنزاعات الدولة أو عن قابض المالية المكلف من طرفه باستخلاص الديون الراجعة له بالنظر .

فإن جميع البطاقات التنفيذية المذكورة تنفذ تنفيذا وقتيا ولا يحول دون تنفيذها إعتراض المطلوب عليها .

وتبعا لما تقدم ذكره فإن عدم الإدلاء بالسند التنفيذي حسب المواصفات المتقدمة الذكر يكون موجبا لرفض مطلب الترسيم المقدم في شأنه.

  • محضر إعلام بالسند التنفيذي، حيث يمكن أن يقدم مع السند التنفيذي أصل محضر إعلام المحكوم عليه أو نسخة منه مطابقة للأصل . غير أنه إذا لم يقع الإدلاء بمحضر هذا الإعلام فإن وجوب التنصيص عليه بمحضر الإنذار قد يغني عن تقديمه بمطلب الترسيم وذلك عملا بأحكام الفصل 452 من مجلة المرافعات المدنية والتجارية.

  • مضمون الوثائق المدعمة لمطلب الترسيم وجوهرها ومدى تطابق بياناتها ببعضها وبالبيانات المنصوص عليها بالرسم العقاري.

2-1- البيانات الواجب التنصيص عليها بمحضر الإنذار:

إن عدم التنصيص على أحد البيانات الواردة باتلفصل 452 من مجلة المرافعات المدنية والتجارية بمحضر الإنذار يترتب عليه بطلان هذا الإنذار وبالتالي لا يكون قابلا للترسيم.كما أن تضارب بعض البيانات الواردة بمحضر الإنذار أو إختلافها مع بيانات الرسم العقاري أو عدم بيانها بدقة يترتب عليه أيضا عدم قابلية ترسيم الإنذار عملا بأحكام الفصل 390 من مجلة الحقوق العينية.

وأهم البيانات الموجبة لرفض ترسيم الإنذار بالرسوم العقاري بسبب تضاربها أو إختلافها مع بيانات الرسم هي :

  • عدد الرسم العقاري المعني بالعقلة

 حيث يجب أن يقع التنصيص بمحضر الإنذار على عدد الرسم العقاري المراد إجراء العقلة عليه، ويمكن أن يعوض عن التنصيص على هذا الرقم التنصيص على عدد مطلب التسجيل سواء كان مسحيا أو إختياريا ما دام عدد مطلب التسجيل سيبين عدد الرسم العقاري.وفي بعض الحالات يقع التنصيص بمحضر الإنذار على عدد الرسم العقاري الأم في حين العقار المعقول هو موضوع رسم عقاري مستخرج من الرسم الأم، ففي هاته الحالة وإذا لم يقع التنصيص على عدد الرسم العقاري المستخرج المعني بالعقلة  فإن التنصيص على عدد الرسم الأم وعلى عدد القطعة أو القطع المستخرجة موضوع العقلة يكفي لتوضيح عدد الرسم المستخرج. اما الإختصار على ذكر عدد الرسم العقاري الأم  دون بيان الرسم المستخرج أو ما يراد عقلته من قطعة يكون موجبا وسببا لرفض مطلب الترسيم، وقد يقع التنصيص بمحضر الإنذار على عدد رسم عقاري تم تحويره برقم آخر ففي هاته الحالة يمكن إعتماد عدد الرسم المحور إذ أنه سيؤدي إلى معرفة الرسم الجديد المعني بالعقلة.

فبيان عدد الرسم العقاري هو أساس  إتمام إجراءات العقلة وترسيمها ، فالرسم العقاري هو الذي على ضوئه سنتبين ما إذا كان المدين المنذر مالكا مرسما أم لا، وما إذا كان يملك جميع العقار إن كانت العقلة تخص جميعه أو منابات مشاعة منه إن كانت العقلة تخص هذه المنابات أو بعضها أو قطعة منه إن كانت العقلة تخص قطعة.

– عقلة جميع العقار ، فإن كانت العقلة تخص جميع العقار فإنه من اللازم والضروري أن يكون المدين المنذر سواء كان مدينا أصليا أو ضامنا كافلا مالكا لجميع هذا العقار، وإذا كان يملك منابات مشاعة فإن ذلك يكون موجبا وسببا لرفض مطاب الترسم ما دام بقية المالكين ليسوا مديونين للطالب إلا إذا كان جميعهم مديونين له ووقع إنذارهم برقيم واحد أو برقيم مستقل موجه لكل واحد منهم ومنصوص به على بقية المنذرين.

– عقلة منابات أو جزء من العقار، فإذا كانت العقلة تخص منابات مشاعة حسب محضر الإنذار فإنه من الضروري توضيح ما إذا كانت العقلة تخص منابات المدين المنذر أم جزء منها، فإذا كانت جميعها بالتنصيص بصريح العبارة”جميع مناباته” فإن ذلك لا يمثل إشكالا وإذا كانت جميعها أيضا مع بيان  نسبة المنابات فإن إختلاف النسبة المذكورة مع النسبة المنصوص عليها بالرسم العقاري يكون موجبا وسببا لرفض مطلب الترسم ، وإذا كان مناب المعقول عنه غير مبين بالرسم العقاري فإن التنصيص عليه نسبة بمحضر الإنذار يستوجب ترسيم ما يفيد قانونا تخخص المعقول عنه بتلك النسبة قبل إجراء العقلة عليه، أما إذا كانت العقلة تخص جزء من مناب المعقول عنه فيكون إلزاما توضيح هذا الجزء حسب التجزئة العامة للعقار المعتمدة بالرسم العقاري.

وفي جميع الحالات فإن مناب المعقول عنه يجب أن يكون واضحا محددا بالرسم العقاري ذلك أن التنصيص عليه نسبة بمحضر الإنذار في غياب وضوحه بالرسم العقاري يشكل حائلا دون ترسيمه.

– عقلة قطعة من العقار، فإذا نص الإنذار على عقلة قطعة من عقار يتكون من عدة قطع وعدة شركاء في الملك وكان المدين المنذر واحدا من بين المالكين أو بعضهم فإنه من الضروري أن يقع الإدلاء قبل طلب ترسيم العقلة والنظر في إمكانية الترسيم بما يفيد تخصص وتميز من كان مدينا منذرا بتلك القطعة المعقولة من العقار سواء كان ما يفيد ذلك مقاسمة رضائية أو قضائية .

وإذا كان المدينون المنذرون يملكون جميعا العقار المتكون من عدة قطع وتم التنصيص بمحضر الإنذار على عقلة قطعة منه موضح عددها ومساحتها كيفما ورد بارسم العقاري فإنه بالإمكان إجراء العقلة عليها ولو لم يدلى بمثالها الهندسي لأستخراجها إذ أن عملية الإستخراج وإفراز القطعة المعقولة برسم مستقل ستقع المطالبة بها عند تقديم ما يفيد حصول عملية البتة .

  • مساحة الرسم العقاري

 حيث أنه وبقطع النظر عن كون العقلة تشمل قطعة من العقار أو منابات منه راجعة لمن كان مدينا منذرا فإن التنصيص على جملة مساحة الرسم العقاري بمحضر الإنذار أمر وجوبي يترتب عند الإغفال عليه رفض مطلب ترسيم الإنذار، كما أن عدم تطابق المساحة المذكورة بمحضر الإنذار مع المساحة المنصوص عليها بالرسم العقاري يؤدي إلى رفض مطلب الترسيم أيضا.

فإن مساحة العقار تعتبر من البيانات المتعلقة بتشخيص العقار وهو البيان الذي يمكن أن نقابله بما ورد بالرسم العقاري أما غيرها من الوصف والتشخيص فلا يمكن التركيز عليه إذ انه غير وارد ومنصوص عليه ومبين بالرسم.

2-2– البيانات المفروض ذكرها بالسند المرسم وبالسند التنفيذي لتكون متطابقة مع بيانات محضر الإنذار

بعد أن يتبين أن البيانات المنصوص عليها بمحضر الإنذار تامة وأنها لا تتضارب مع بيانات الرسم العقاري فإنه من الضروري والمفروض أن تكون البيانات الواردة بالسند المرسم أو بالسند التنفيذي لا تتضارب مع بيانات محضر الإنذار .

* بيانات السند المرسم، فيجب أن يكون المدين الواقع إنذاره هو المدين الراهن لعقاره سواء كان مدينا أصليا أو ضامنا كافلا وأن يكون طالب العقلة هو الدائن الراهن حسب الرسم العقاري، كما يجب ان يكون الرهن المرسم هو نفسه الرهن المنصوص عليه بمحضر الإنذار وهذه المقابلة والمطابقة يمكن أن يعتمد فيها على تاريخ ترسيم الرهن بالرسم العقاري المنصوص عليه بمحضر الإنذار وإن لم يقع ذكر تاريخ الترسيم يمكن إعتماد تاريخ مراجع تحرير وتسجيل كتب الرهن.

ولا يمنع الترسم إذا كان المبلغ المطلوب المنصوص عليه بمحضر الإنذار لا يتطابق مع المبلغ المنصوص عليه بالرسم العقاري ذلك أن المبلغ المنصوص عليه بالسند المرسم يمكن أن يرتفع تبعا للفوائض المترتبة أو أن بنخفض نتيجة خلاص أقساط منه أو لأي سبب آخر يخص الطرفين، غير أنه لابد من ذكر المبلغ المطلوب بمحضر الإنذار.

* بيانات السند لتنفيذي، فيجب أن يكون موضوع السند التنفيذي المعتمد عليه في إجراء العقلة دينا متخلدا بذمة المدين المنذر لفائدة طالب العقلة سواء كان هذا السند إذنا بالدفع أو حكما مدنيا أو شخصيا أو عرفيا أو جزائيا أو قرارا صادرا عن المحكمة الإدارية أو بطاقة تنفيذية إلا في صورة واحدة تتمثل في أن المحكوم ضده أو الملزم بالأداء هو مورث المنذرين ويجوز بالتالي تتبع ورثته وترسيم الإندار شريطة أن تكون وفاة المورث مرسمة بالرسم العقاري. كما يجب أن يكون المدين المنذر حسب محضر الإنذار هو المحكوم عليه أو من بين المحكوم عليهم أو الملزمين بالأداء لفائدة طالب العقلة الذي يجب أن يكون هو أيضا المحكوم أو المأذون لفائدته أو طالب الإستخلاص حسب البطاقة التنفيذية.

وإن بعض الإشكالات التي قد تثار بمناسبة طلب ترسيم عقلة عقارية هي أن البعض يطلب ترسيم إنذار قائم مقام عقلة عقارية بناءا على :

– حكم يقضي بأن العقار غير قابل للقسمة والإذن بتصفيته وقسمة الأموال بين المستحقين وفي هاته الصورة لا يمكن ترسيم إنذار مقام عقل عقارية نظرا إلى ان بيع العقار وتبتيته يجري بمقتضى الحكم المذكور دونما حاجة الى ترسيم الإنذار. وتبعا لذلك فما يمكن أن تقوم به إدارة الملكية العقارية في هاته الحالة هو التنصيص على هذا الحكم ريثما يدلى بما يفيد تبتيت العقار.   

– أو حكم قاضي بفلسة شركة أو أحد المستحقين يدلى به بمناسبة طلب ترسيم إنذار قائم مقام عقلة عقارية وفي هذه الصورة لا يمكن ترسيم الإنذار نظرا لكون المالك المرسم المدين أصبح مفلسا ولا يمكن أن يجري أمين الفلسة إنذارا قائما مقام العقلة العقارية ضد نفسه أي ان يكون طالبا ومطلوبا في نفس الوقت، ولذلك فان بيع هذا العقار وتبتيته يمكن إجراؤه دونما حاجة لترسيم الإنذار وليس بإمكان إدارة الملكية العقارية إلا أن تشهر بالرسم العقاري بطلب من المعنيين وطبقا لأحكام الفصل 372 م مجلة الحقوق العينية حكم الفلسة المذكور وما يفيد تسمية أمين أو أمناء للفلسة حتى يمكن فيما بعد ترسيم ما قد يتم من تبتيت إحتراما لمفهوم التسلسل الوارد بالفصل 392 من مجلة الحقوق العينية، غير أنه إذا تعلق الأمر بطلب احد الدائنين للشركة المفلسة أو الشخص المفلس بناءا على سند مرسم أو سند تنفيذي ترسيم إنذار قائم مقام عقلة عقارية مبلغ إلى أمين الفلسة فإنه يمكن قبول ترسيم هذا الإنذار بعد أن ترسم الفلسة وما يفيد تسمية أمينها أو أمنائها المنذرين.

– حكم أو محضر جلسة يقضيان بحل شركة تدعيما لمطلب ترسيم إنذار قائم مقام عقلة عقارية . وفي هذه الحالة أيضا لا يمكن ترسيم إنذار وكل ما يمكن انجازه هو قبول ايداع وحفظ ما يفيد حل الشركة وتسمية مصفي لها إلى حين ترسيم فيما بعد ما قد يقوم به المصفي من عمل يخص الرسم العقاري.

  • تأثير الترسيمات السابقة بالرسم العقاري على دراسة مطالب ترسيم العقل العقارية:

3-1 – الترسيمات السابقة بالرسم العقاري وأثرها على دراسة مطالب ترسيم العقل:

علاوة على ما تم توضيحه بخصوص أن المدين المنذر يجب أن يكون مالكا مرسما فإن ترسيمات أخرى إحتياطية كالقيد الإحتياطي والإعتراضات التحفظية أو ترسيمات أخرى لعقل عقارية تخص نفس المطلوب أو ترسيمات تخص عقود تسويغ لها تأثير في دراسة مطلب ترسيم إنذار قائم مقام عقلة عقارية ويمكن تناولها للنظر في مدى تاثيرها في ذلك.

  • القيود الإحتياطية ، فإذا سبق أن رسم قيد إحتياطي يخص ملكية المعقول عنه لقضية أو لمغارسة أو لوعد بيع أو لإحالة مشروطة بشرط تعليقي أو بيع قطعة مستخرجة فإن هذه القيود لا تمنع ترسيم إنذار قائم مقام عقلة عقارية نظرا إلى أن كراس الشروط الذي يقدمه المحامي القائم بالتتبع يجب أن ينصص به عن هذه القيود إن كانت مرسمة بالرسم العقاري، كما يستدعي المحامي المذكور أصحاب هاته القيود لجلسة البتة.
  • الإعتراضات التحفظية وعقود التسويغ، هي أيضا وفي نفس السياق المشار إليه بالفقرة السابقة لا تمنع ترسيم الإنذار.
  • الإنذارات القائمة مقام عقلة عقارية، هي أيضا لا تمنع ترسيم إنذار جديد يخص المعقول عنه سبق ان رسمت ضده عقلة عقارية من دائن آخر. ولابد في هذا المعنى ان إجابة طالب الترسيم بقبول مطلبه بتضمين الترسيم بالإنذار المقدم يجب أن يحتوي أيضا على تنصيص موجز على الإنذارات السابق ترسيمها. اما إذا كان الإنذار السابق مرسما لفائدة نفس الطالب ولم ينقضي أجل سريانه فإنه يكفي لترسيم الإنذار الجديد أن يطلب الطالب المنتفع من الإنذار السابق التشطيب عليه.

  • كيفية الإجابة عن مطالب ترسيم الإنذارات وآجالها:

كل مطلب ترسيم مثلما هو قابل للقبول فهو قابل للرفض أيضا وتتم الإجابة بعد دراسة مطلب الترسيم وحسب نتيجة الدراسة سواء بالرفض أو القبول.

  • عند قبول الترسيم :

تقع الإجابة بقبول الترسيم في اجل لا يتجاوز الشهرين بداية من تاريخ إيداع مطلب الترسيم الذي هو تاريخ الترسيم وذلك مباشرة بعد إمضاء مسودة التحرير من طرف المفوض له بالإمضاء وإيداع العملية بدفتر الإيداع. ويتجه إتمام عملية الترسيم في أقرب وقت ممكن بقطع النظر عن أجل الشهرين المضروب. وتتم هذه الإجابة بالكيفية التالية:

   يصور أصل الإنذار أو النسخة المطابقة للأصل منه في خمس نظائر يضمن بجميعها تاريخ تضمين الترسيم بأسفل محضر الإنذار أو بهامشه حسب الضرورة أين يكون هناك مكان بياض بهذا المحضر يسمح بالتضمين ويتم هذا التضمين بواسطة طابع إداري مخصص للغرض ينص على (تم ترسيمه في ……مجلد …. عدد….) ثم توقيع المفوض له بالإمضاء. إثر ذلك تلصق النسخ أو الصور من الإنذار المذكور أعلاه وأصل الإنذار إن كان موجودا بإرسالية جاهزة توضح إعلام المرسل اليهم بترسيم الإنذار المطلوب وهم المحامي القائم بالتتبع، طالب العقلة، المدين المعقول عنه وأن تعدد المعقول عنهم فيراسل أولهم. ويحفظ بملف الترسيم نسخة من محضر الإنذار على بقية الوثائق المودعة كما تحفظ نسخة اخرى مع إرسالية اعلام بمكتب الضبط للإشهاد على حصول الإرسال.

  • عند رفض الترسيم :

 

تقع الإجابة بالرفض بمجرد الإنتهاء من دراسة الملف ويستحسن أن تكون في أقرب الآجال إذ قد يعيد طالب الترسيم نفس الإنذار بعد تسوية أسباب التعطيل وحتى يحافظ على الأجل الممنوح له الذي يتجه تذكيره به إن كان يرغب في إعادة طلب ترسيم نفس  الإنذار.وتتم هاته الإجابة بواسطة ارسالية جاهزة في أربعة نظائر تلصق بأسباب الرفض التي ترقن أيضا في أربعة نظائر وتمضى من طرف من له سلطة الإمضاء ويوجه الأصل من الإرسالية وأسباب الرفض إلى المحامي القائم بالتتبع وأخرى إلى طالب ترسيم العقلة أما المدين المعقول عنه فلا فائدة من مراسلته في صورة الرفض .

  • الآثار المترتبة عن ترسيم الإنذار القائم مقام عقلة عقارية وإمكانية التشطيب عليه:

  • الآثار المترتبة عن ترسيم الإنذار القائم مقام عقلة عقارية:

مبدئيا لا يمكن أن يجري على العقار أثناء التتبعات أي ترسيم جديد صادر عن المعقول عنه طبقا لحكام الفصل 453 من مجلة المرافعات المدنية والتجارية غير ان القاعدة المذكورة تطرأ عليها إستثناءات وهي:

– إمكانية ترسيم إنذار جديد بالرغم من وجود إنذار سابق يخص نفس المعقول عنه.

– إمكانية ترسيم الدعاوي وعقود المغارسة قيدا إحتياطيا بقطع النظر عن وجود إعتارض او عقلة بمعنى ذلك أنه يمكن ترسيم قيود إحتياطية لدعاوي أو لمغارسة بالرغم من الإنذار المرسم،

– والإستثناء الثالث هو أن الإنذار المرسم وبعد مضي ثلاث سنوات من تاريخ ترسيمه لم تقع فيه في الأثناء بتة مرسمة بصفة قانونية أو لم يصدر في شانه حكم بتمديد أجل البتة نص عليه بالرسم العقاري  يصبح هذا الإنذار عديم المفعول ويلغى بمرور الزمن وبالتالي يمكن إدراج بالرسم المعني ترسيمات جديدة حتى وإن تعلقت بالمعقول عنه.

  • إمكانية التشطيب على الإنذارات القائمة مقام عقل عقارية :

 

فالتشطيب على العقلة يقع برضى الدائنين المتتبعين أو بمقتضى حكم أحرز على قوة ما اتصل به القضاء حسبما جاء بالفصل 455 من مجلة المرافعات المدنية والتجارية.  

 

image_print

تصنيفات: القانون العقاري,المكتبة القانونية,جديد الاصدارات,قسم القانون الخاص