احدث المقالات

تسجيل عقود البيع وعقود الهبة بالقباضة المالية على ضوء مجلة معاليم التسجيل والطابع الجبائي وقانون المالية لسنة 2018 – بقلم خالد المؤدب عدل الإشهاد بتونس

تسجيل عقود البيع وعقود الهبة بالقباضة المالية

       على ضوء مجلة معاليم التسجيل والطابع الجبائي

                 وقانون المالية لسنة 2018

 

مقال منشور بمجلة الأخبار القانونية – عدد افريل 2018

unnamed

تخضع عقود البيع وعقود الهبة إلى إجراء التسجيل بالقباضة المالية,ويتم التسجيل وجوبا في أجل ستين يوما من تاريخ الكتب.

وإذا وافق يوم انتهاء الأجل المحدد لإجراء التسجيل يوم غلق القباضات المالية يقع تمديد هذا الأجل لأول يوم عمل يليه.

فاذا وقع التسجيل بعد انقضاء هذا الأجل فان هذا التسجيل يخضع لخطايا التأخير.

والتسجيل بالقباضة المالية يمثل شكلية جبائية تستخلص الدولة بموجبه معاليم التسجيل.

وعلاوة على ذلك فان عدل الإشهاد لا يمكنه أن يسلم أصلا أو نسخة أو نظيرا من عقد لم يقع تسجيله حيث ينص الفصل 83 من مجلة معاليم التسجيل والطابع الجبائي أنه :

” لايمكن لعدول الإشهاد والعدول المنفذين وكتاب المحاكم وغيرهم من المأمورين العموميين الآخرين أن يسلمو أصلا أو نسخة أو نظيرا من عقد أو حكم خاضع للتسجيل ولم يقع تسجيله أو أن يحرروا عقدا أخر بمقتضاه وإلا يكونون مسؤوليين شخصيا عن دفع المعاليم .

ولا تطبق أحكام الفقرة الفرعية الأولى من هذا الفصل على محاضر التبليغ والعقود الأخرى المماثلة لها التي يبلغها الأطراف فيما بينهم أو بواسطة معلقات أو إعلانات وكذلك الاحتجاجات والسندات القابلة للتداول موضوع هذه الاحتجاجات .

غيرأنه يخول للمأمورين العموميين أن يحرروا عقودا على أساس عقود خط اليد غير المسجلة وأن يذكروها بعقودهم شريطة أن يرفق كل عقد من عقود خط االيد بالعقد الذي ذكر فيه وأن يتم تقديمهما في نفس الوقت لاجراء التسجيل ويكون هؤلاء المأمورين في هذه الحالة مسؤولين شخصيا عن دفع المعاليم والخطايا التي تخضع لها هذه العقود “.

كما أنه يحجر على القضاة إصدار أحكام استنادا على عقود غير مسجلة حيث ينص الفصل 87 من نفس المجلة أنه:

” لايمكن للقضاة أن يصدروا أحكاما استنادا على عقود غير مسجلة ولا ينسحب هذا الإلزام على العقود التي نص بها قابض المالية المؤهل على أنها لا تخضع للتسجيل في أجل محدد.

 وفي صورة الإدلاء أمام المحكمة بعقود غير مسجلة ولا تحمل ملاحظة من قابض المالية تدل على إعفائها من معاليم التسجيل يإذن القاضي المكلف بالقضية سواء بطلب من النيابة العمومية أو تلقائيا بإيداعها بكتابة المحكمة لتتم إحالتها فورا لقابض المالية المؤهل قصد تسجيلها “.

والتسجيل بالقباضة المالية يعتبر شكلية ضرورية ,سواء تعلق الأمر بعقار مسجل أو عقار غير مسجل.

بالنسبة للعقار غير المسجل فانه لا يجوز الاحتجاج بالعقد على الغير الا اذا سجل بالقباضة المالية حيث اقتضى الفصل 580 م ا ع في فقرته الثانية انه :

” إذا كان موضوع البيع عقارا أو حقوقا عقارية أو غيرها مما يمكن رهنه يجب أن يكون بيعها كتابة بحجة ثابتة التاريخ قانونا ولا يجوز الاحتجاج بالعقد المذكور على الغير إلا إذا سجل بالقباضة المالية مع مراعاة الأحكام الخاصة بالعقارات المسجلة “.

وبالنسبة للعقارات المسجلة فان تسجيل عقود التفويت المتعلقة بها يعتبر إجراء أوليا وجوبيا لقبول ترسيمها بالسجل العقاري حيث ينص الفصل 394 م ح ع  فقرة اولى أنه :

” على كل من يطلب ترسيما أو تشطيبا على ترسيم أو تعديلا لترسيم أو حطا من ترسيم أن يقدم إلى إدارة الملكية العقارية ,مقابل وصل ,الصك ومؤيداته بعد استيفاء إجراءات تسجيله بالقباضة المالية ودفع معلوم الترسيم. “

كما فرض المشرع على محرر الصكوك الخاضعة للترسيم بالسجل العقاري أن يتولى تسجيل الصك لدى قابض المالية على نفقة متحملها ولايعفى من هذا الواجب إلا إذا أثبت إنذار الطرف المعني كتابيا وأن يتولى تقديم الصك ومؤيداته بما في ذلك سند الملكية المسلم لصاحب الحق إلى الإدارة الجهوية للملكية العقارية المعنية ويقوم بالإجراءات اللازمة للترسيم … “(الفصل 377 ثالث م ح ع خامسا).

وقد اقتضى الفصل 16 م م ت ط ج أنه:

” تكون معاليم التسجيل المستوجبة نسبية أو تصاعدية أو قارة حسب طبيعة العقود والنقل الخاضعة لها “.

وموضوع البيوعات والهبات تقتصر في هذه الدراسة على العقارات  و الحقوق العقارية .

وتحمل مصاريف التسجيل بالقباضة المالية على المشتري في عقود البيع وتحمل على الموهوب له في عقود الهبة.

ملاحظة :  تهتم هذه الدراسة بعقود البيع وعقود الهبة المتعلقة بالعقارات وتحديدا العقارات المقتناة  من أشخاص طبيعيين ,وبالتالي تخرج عن نطاق هذه الدراسة العقود المتعلقة بالمنقولات ,والعقود المتعلقة بالعقارات المقتناة من الباعث العقاري أو المقتناة عن طريق المزاد العلني…

والعقارات في هذه الدراسة اما ان تكون محلات معدة للسكنى او أراضي, والأراضي هنا نوعان أراضي بيضاء صالحة للبناء, او أراضي فلاحية.

1– تسجيل عقود البيع

أ – تسجيل عقد بيع موضوعه محل معد للسكنى

اذ كان العقار يتمثل في محل معد للسكنى,فهذا العقار الواقع اقتنائه من شخص طبيعي يسجل بالمعلوم النسبي.

معلوم التسجيل هو 5% من قيمة العقار والمذكور بعقد البيع .

مثال ذلك أذا كان العقار ثمنه 100 ألف دينار كما هو مذكور بعقد البيع فان معلوم التسجيل المقدر ب 5% هو خمسة ألاف دينار.

 بالإضافة إلى 5% هناك نسبة 1% بعنوان الترسيم العقاري بالنسبة للى العقارات المرسمة  أو بعنوان نقل ومقاسمة العقارات غير المرسمة بالنسبة الى العقارات غير المرسمة.

ويضاف الى ما تقدم نسبة 3% إذا كان الانجرار الجبائي غير ثابت.

5%  معلوم التسجيل
1% بعنوان الترسيم العقاري بالنسبة الى العقارات المرسمة أو بعنوان نقل ومقاسمة العقارات غير المرسمة بالنسبة الى العقارات غير المرسمة.
3% إذا كان الانجرار الجبائي غير ثابت

إذا كان موضوع البيع محل معد للسكنى فان معاليم التسجيل في مجملها أما أن تكون 6% أو 9%.

%6 اذا كان الانجرار الجبائي ثابتا و %9 اذا كان الانجرار الجبائي غير ثابتا.

المقصود بالقول أن الانجرار الجبائي غير ثابت هو عندما لا ينص عقد البيع على ما يثبت دفع معاليم التسجيل المتعلقة بأخر نقل بمقابل أو بالوفاة .

مثال ذلك إذا ذكر بعقد البيع أن انجرار الملكية البائع بوجه الإرث ولم يقع التصريح بالتركة.

أو أن يذكر بالعقد أن انجرار الملكية للبائع هو بمقتضى عقد هبة , او بمقتضى حكم او مقاسمة ,في هذه الحالات يتم تسجيل عقد البيع ب 9% وليس 6%.

ب – تسجيل عقد بيع موضوعه قطعة أرض

إذا تم اقتناء قطعة أرض فان عقد البيع يسجل أما بالمعلوم النسبي أو بالمعلوم التصاعدي.

الأراضي الفلاحية تسجل بالمعلوم النسبي ( يعني 5% +1% ويضاف الى ذلك 3% اذا كان الانجرار الجبائي غير ثابت ).

بمعنى ان الأراضي الفلاحية تسجل بنسبة 6% او بنسبة 9 %

اما اذا كانت الأرض صالحة للبناء وكان القصد من اقتنائها هو بناء محل سكنى فردي, فان المشتري يتمتع بمقتضى هذا الالتزام بالتسجيل بالمعلوم التصاعدي كنظام تفاضلي.

فاذا كان معلوم التسجيل بالقباضة المالية بالنسبة للتسجيل بالمعلوم النسبي هو بنسبة 5 % فان المعلوم التصاعدي  يكون على النحو التالي حسب مساحة الأرض المقتناة :

إلى غاية 120 مترا مربعا……………………………………..1%
من 120.001 مترا مربعا إلى 300 مترا مربعا……………….2%
من 300.001 مترا مربعا إلى 600 مترا مربعا……………….3%
ما فوق 600 مترا مربعا………………………………………5%

مثال ذلك إذا اشترى شخص قطعة أرض صالحة للبناء مساحتها 120 مترا مربعا فقط وتعهد صلب عقد البيع ببناء محل سكنى فردي في الآجال القانونية فان تسجيل عقد البيع بالقباضة المالية يكون كالتالي:

معلوم التسجيل 1% فقط (عوضا من 5%)

يضاف إلى ذلك 1 %بعنوان الترسيم العقاري بالنسبة الى العقارات المرسمة أو بعنوان نقل ومقاسمة العقارات غير المرسمة بالنسبة الى العقارات غير المرسمة.

ويضاف كذلك 3% إذا كان الانجرار الجبائي غير ثابت.

 فيدفع إجمالا أما 2%  اذا كان الانجرار الجبائي ثابتا وأما %5 اذا كان الانجرار الجبائي غير ثابتا.

** وليتمتع المشتري بمعلوم التسجيل التصاعدي يجب توفر الشروط التالية :

– أن تكون الأرض المقتناة صالحة للبناء .

– أن يلتزم المشتري صلب العقد ببناء محل سكنى فردي في الآجال القانونية.

وإذا أخل المشتري بالتزامه فانه يصبح ملزما بدفع تكملة المعاليم المستحقة مع إضافة خطية التأخير.

فقد جاء بالفصل 21 من مجلة معاليم التسجيل والطابع الجبائي أنه:

      –   للانتفاع بمعلوم التسجيل التصاعدي المشار اليه بالفصل 20 رابعا من هذه المجلة يجب ان             يتضمن  عقد الشراء تصريحا ينص  على ان الأرض تم اقتناؤها لهذا الغرض.                

–  لايمكن للمصالح المختصة ان تسلم رخص بناء الا طبقا للالتزام الذي تعهد به المشتري بعقد الشراء.

–  يحرم المقتني من الانتفاع بالمعلوم التصاعدي ويلزم بدفع تكملة المعاليم المستحقة مع اضافة خطية التاخير المنصوص عليها بالفقرة الثانية من الفصل 102 من هذه المجلة وذلك في احدى الحالتين المواليتين :

*التفويت في الارض قبل انجاز البناء.

* تغيير وجهة استعمال الارض المشتراة المنصوص عليها بعقد الشراء.”

2– تسجيل عقود الهبة

الهبة يمكن ان تكون لصالح فرد من أفراد الأسرة أو أحد من الأقارب أو شخص أجنبي.

عقد الهبة يسجل في القباضة المالية أما بالمعلوم القار أو بالمعلوم النسبي وذلك بصرف النظر أن كان موضوع الهبة محل معد للسكنى أو أرض.

أ – التسجيل بالمعلوم القار

كانت الهبات  بين الأسلاف والأعقاب وبين الأزواج تسجل بالمعلوم النسبي وهو %2.5  ثم أصبحت تسجل بالمعلوم القار بموجب القانون عدد 69 لسنة 2006 المؤرخ في 28 أكتوبر 2006 المتعلق بإعفاء الهبات بين الأسلاف  والأعقاب  وبين الأزواج من معلوم التسجيل النسبي.

وبناء عليه إذا كانت الهبة بين الأسلاف والأعقاب أو بين الأزواج يكون معلوم التسجيل بالمعلوم القار وهو 25  دينارا.

يضاف الى ذلك معلوم قار قدره 100 دينارا بعنوان الترسيم العقاري بالنسبة الى العقارات المرسمة او بعنوان نقل ومقاسمة العقارات غير المرسمة بالنسبة الى العقارات غير المرسمة.

فتكون مجموع المعاليم  المستوجبة لتسجيل عقد هبة بين الأسلاف والأعقاب وبين الأزواج هو 125 د.

125 د بين الأسلاف والأعقاب وبين الأزواج


ب – التسجيل بالمعلوم النسبي

أما إن يكون في حدود 5% أو 25% أو 35% حسب الأحوال التالية :

5% بين الأخوة والأخوات
25% بين الأعمام والعمات وأبناء وبنات الأخوة وكبار الأعمام والعمات  وصغار أبناء او بنات الأخوة وأبناء الأعمام
35% بين الأقارب بعد الدرجة الرابعة وبين الأشخاص من  غير الأقارب


يضاف الى هذا نسبة 1% بعنوان الترسيم العقاري بالنسبة الى العقارات المرسمة أو بعنوان نقل ومقاسمة العقارات غير المرسمة بالنسبة الى العقارات غير المرسمة.

وتعفى جميع  الهبات من نسبة 3% المتعلقة بالانجرار الجبائي.

3 معاليم إضافية بمقتضى قانون المالية لسنة 2017

تم بمقتضى أحكام الفصل 29 من قانون المالية لسنة 2017 إحداث معلوم تسجيل تكميلي على العقود والأحكام والقرارات المتضمنة لبيوعات أو هبات أو عمليات مماثلة تتعلق بعقارات تساوي أو تفوق قيمتها خمسمائة ألف دينار.

ويخضع توظيف واحتساب هذا المعلوم للقواعد التالية:

  • يوظف المعلوم على عقود عدول الاشهاد وعقود خط اليد والأحكام والقرارات المتضمنة لهبة أو لنقل بمقابل لملكية أو ملكية رقبة أو حق انتفاع بعقارات تساوي أو تفوق قيمتها خمسمائة ألف دينار بنسبة :
2% بالنسبة إلى العقارات التي تتراوح قيمتها بين خمسمائة ألاف دينار ومليون دينار.
4% بالنسبة الى العقارات التي تفوق قيمتها مليون دينار.

ويحتسب هذا المعلوم على كامل قيمة العقار موضوع البيع أو الهبة ويضاف إلى معاليم التسجيل الأخرى المستوجبة.

2) تستثنى من تطبيق معلوم التسجيل التكميلي ما يلي :

–  بيوعات وهبات العقارات المعدة للاستعمال المهني والتي تتم لفائدة المؤسسات الخاضعة للضريبة على الدخل حسب النظام الحقيقي أو لفائدة الأشخاص المعنويين أو الدولة أو المؤسسات العمومية أو الجماعات المحلية.

–  بيوعات وهبات العقارات المنتفعة بنظام جبائي تفاضلي في مادة معاليم التسجيل ,وذلك باستثناء :

    *اقتناءات الأراضي قصد بناء عقارات فردية معدة للسكن.

   *اقتناءات المساكن لدى الباعثيين العقاريين.

وتشمل العمليات المستثناة من معلوم التسجيل التكميلي لانتفاعها بنظام جبائي تفاضلي خاصة :

– هبات العقارات بين الأسلاف والأعقاب وبين الأزواج.

– هبات العقارات الممنوحة في إطار الانخراط في نظام الاشتراك في الأملاك بين الزوجين والمخصصة لاستعمال العائلة أو لمصلحتها على معنى التشريع المتعلق بنظام الاشتراك في الأملاك بين الزوجين وذلك سواء تم اقتناء العقارات قبل الزواج أو بعده .

– العمليات المنتفعة بامتياز جبائي لفائدة القطاع الفلاحي (استرجاع المعاليم المدفوعة بعنوان الأراضي الفلاحية المخصصة لانجاز استثمار فلاحي أو التسجيل بالمعلوم القار لشراءات الأراضي الفلاحية المخصصة لانجاز استثمار والممولة بقروض عقارية فلاحية وكذلك التسجيل بالمعلوم القار للعقود المتعلقة بإعادة هيكلة الأراضي الفلاحية).

– عقود النقل بمقابل للمساكن التي يتم اقتناؤها بعملة أجنبية قابلة للتحويل من قبل الأشخاص غير المقيمين على معنى التشريع المتعلق بالصرف.

4- ترشيد الامتيازات الجبائية بعنوان هبات العقارات والأصول التجارية بين الأسلاف والأعقاب وبين الأزواج حسب قانون المالية لسنة 2018.

جاء بالفصل 34 من القانون عدد 66 لسنة 2017 مؤرخ في 18 ديسمبر 2017 يتعلق بقانون المالية لسنة 2018.

  • تضاف الى الفصل 23 من مجلة معاليم التسجيل والطابع الجبائي الفقرة IV مكرر فيما يلي نصها :

IV مكرر- يمنح التسجيل بالمعلوم القار المنصوص عليه بالعدد 18 ثالثا من تعريفة معاليم التسجيل القارة المنصوص عليها بالفقرة I من هذا الفصل مرة واحدة كل خمس سنوات لكل حق عيني يتعلق بنفس العقار.

2) يضاف إلى الفقرة الثانية من الفصل 26 من القانون عدد 88 لسنة 1980 المؤرخ في 31 ديسمبر 1980 كما تم تنقيحه وإتمامه بالنصوص اللاحقة  مايلي : ” وتطبق أحكام هذه الفقرة مرة واحدة كل خمس سنوات لكل حق عيني يتعلق بنفس العقار”.

3) يضاف إلى الفقرة الرابعة من الفصل 61 من قانون المالية لسنة 2003 المتعلق بإحداث معلوم على نقل ومقاسمة العقارات غير المرسمة كما تم تنقيحه وإتمامه بالنصوص اللاحقة مايلي : ” وتطبق أحكام هذه الفقرة مرة واحدة كل خمس سنوات لكل حق عيني يتعلق بنفس العقار “.

وبناء عليه فقد أقرت أحكام الفصل 34 من قانون المالية لسنة 2018 حصر الامتيازات الجبائية المتعلقة باعفاء هبات العقارات بين الأسلاف والأعقاب وبين الأزواج من معلوم التسجيل النسبي المستوجب على الهبات ومن معلوم الترسيم العقاري ومن المعلوم على نقل ومقاسمة العقارات غير المرسمة وحصر الاعفاء المذكور في عملية واحدة كل خمس سنوات بعنوان نفس الحق العيني العقاري (الملكية ,ملكية رقبة, حق الانتفاع, حق الارتفاق…).

واستنادا الى أحكام الفصل 67 من قانون المالية لسنة 2018 يدخل الاجراء الجديد حيز التنفيذ ابتداء من غرة جانفي 2018 ويطبق على هبات العقارات بين الأسلاف والأعقاب وبين الأزواج الحاصلة ابتداء من هذا التاريخ.

وبالتالي فان كل هبة لحق عيني عقاري بين الأسلاف والأعقاب وبين الأزواج ابتداء من غرة جاننفي 2018,تكون مسبوقة بهبة بين هؤلاء ومنتفعة بالامتيازات المذكورة خلال الخمس السنوات السابقة باعتبار تاريخ الهبة ,تصبح خاضعة للمعاليم النسبية المستوجبة.

وفي هذا الاطار نقدم أمثلة تطبيقية نصت عليها المذكرة العامة عدد 6 لسنة 2018 الصادرة عن الادارة العامة للدراسات والتشريع الجبائي :

  • مثال عدد 1  :

لنفترض أن شخصا وهب لوالدته شقة مرسمة بالسجل العقاري بموجب حجة عادلة بتاريخ 29 مارس 2012 وتم تسجيلها بالقباضة المالية مرجع النظر بتاريخ 24 أفريل 2012 بالمعلوم القار المحدد ب20 ديتارا عن العقد,علاوة على دفع معلوم الترسيم العقاري  المحدد ب 100 دينار.

ولنفترض أن الموهوب لها وهبت نفس العقار لابنها الثاني بموجب حجة عادلة بتاريخ 4 جانفي 2018 وقدرت قيمة العقار في تاريخ الهبة بمبلغ 100.000 دينار.

في هذه الحالة وباعتبار أن الفترة الفاصلة بين عقدي الهبة تفوق 5 سنوات,فان العقد الثاني للهبة ينتفع بالامتيازات الجبيائية المعنية ويستوجب تسجيله استخلاص المعاليم التالية علاوة على خطايا التأخير المستوجبة :

– معلوم التسجيل القار = 25 دينارا

– معلوم الترسيم العقاري =100 دينار

–  مثال عدد 2  :

لنأخذ معطيات المثال عدد 1 ولنفترض أن العقد الأول للهبة بين الابن ووالدته الموهوب لها قد تم بتاريخ 28 أفريل 2015.

 في هذه الحالة يكون عقد الهبة الثاني غير مؤهل للانتفاع  بالامتيازات الجبائية ويكون موجبا لدفع :

-معلوم التسجيل النسبي :100.000 دينار  ͯ  2.5 % = 2.500 دينار.

-معلوم الترسيم العقاري : 100.000  دينارͯ 1% = 1.000 دينار.

– معلوم الطابع الجبائي : 5 دنانير عن كل ورقة من كل نسخة من العقد.

المراجع:

– مجلة معاليم التسجيل والطابع الجبائي الصادرة بمقتضى القانون عدد 53 لسنة 1993 مؤرخ في 17 ماي 1993.

– مذكرة عامة عدد 5 لسنة 2017 صادرة عن وزارة المالية – الإدارة العامة للدراسات والتشريع الجبائي.

– مذكرة عامة عدد 6 لسنة 2018 صادرة عن وزارة المالية – الادارة العامة للدراسات و التشريع الجبائي.

 

image_print

تصنيفات: القانون العقاري,القانون المدني,قسم القانون الخاص